Τα 5 εμποδια των μεταβιβασεων οριζοντιων ιδιοκτησιων

blog header image

Σε νομική ομηρεία βρίσκονται χιλιάδες ιδιοκτήτες οριζόντιων ιδιοκτησιών, μπλοκάροντας έτσι εμπράγματες συναλλαγές, γονικές παροχές, δωρεές αλλά και την ολοκλήρωση του Κτηματολογίου. Το παρακάτω άρθρο θα αναλύσει τα πέντε πιο σημαντικά προβλήματα που αντιμετωπίζουν οι ιδιοκτήτες αυτών των ακινήτων, παρουσιάζοντας και άμεσες προτάσεις για την νομοθετική επίλυση τους.


1 Διαφορές στην επιφάνεια της ιδιοκτησίας στα σχέδια της οικοδομικής άδειας.

Εάν κατά την τακτοποίησης μιας ιδιοκτησίας με τον ισχύοντα νόμο (ν. 4495/2027) διαπιστωθούν διαφορές στην επιφάνεια, υπέρ ή σε βάρος όμορης οριζόντιας ιδιοκτησίας από τα εγκεκριμένα σχέδια της οικοδομικής άδειας, απαιτείται τροποποίηση της σύστασης. Καθώς για να ολοκληρωθεί η τροποποίηση της σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας χρειάζεται ομοφωνία του συνόλου των ιδιοκτητών, η ολοκλήρωση της τακτοποίησης καθίσταται αδύνατη. Για την επίλυση αυτού του προβλήματος θα χρειαστεί να δοθεί δικαίωμα στους ενδιαφερόμενους ιδιοκτήτες της μονομερούς τροποποίησης της οριζόντιας ιδιοκτησίας, σύμφωνα με την ΠΟΜΙΔΑ, ειδικά αν η διαφοροποίηση αυτή προέκυψε κατά την κατασκευή της πολυκατοικίας.

 

2. Απόκλιση διαστάσεων οριζόντιας ιδιοκτησίας από την κάτοψη της πράξης σύστασης.

Εάν οι διαστάσεις της οριζόντιας ιδιοκτησίας έχουν απόκλιση έως και 2% από την κάτοψη της πράξης σύστασης, τότε απαιτείται τροποποίηση της σύστασης με τη σύμπραξη όλων των συνιδιοκτητών. Κατά τη σύνταξη των συμβολαιογραφικών πράξεων μεταβίβασης ακινήτων, διακρίνονται αποκλίσεις στις διαστάσεις των οριζόντιων ιδιοκτησιών στην σύστασή τους σε σχέση με μεταγενέστερες μετρήσεις. Συνήθως οι αποκλίσεις αυτές είναι μικρότερες της τάξεως του 2% από το σύνολο των μετρήσεων και οφείλονται σε μη προσμέτρηση τοίχων, είτε στη μεθοδολογία μέτρησης. Παρόλα αυτά, σε παλαιότερες πολυκατοικίες εφόσον η απόκλιση είναι μεγαλύτερη του 2% τότε αυτές οι ιδιοκτησίες θέτονται εκτός συναλλαγής καθώς είναι αδύνατο να βρεθεί η σύμπραξη όλων των συνιδιοκτητών. Για την επίλυση αυτού του προβλήματος η ΠΟΜΙΔΑ προτείνει την αποδοχή της μεταβίβασης χωρίς την αξίωση της τροποποίησης της οριζοντίου ιδιοκτησίας του κτιρίου.


3. Το «δικαίωμα υψούν».

Σε χιλιάδες πολυκατοικίες που χτίστηκαν τις προηγούμενες δεκαετίες, ο κατασκευαστής ή ο οικοπεδούχος συνήθιζε να διατηρεί ως ιδιαίτερη οριζόντια ιδιοκτησία ένα ποσοστό συνιδιοκτησίας επί του οικοπέδου με σκοπό την απόδοση σε μελλοντικούς ορόφους (δικαίωμα υψούν), με δικαίωμα μονομερούς ανακατανομής των ποσοστών συγκυριότητας του δικαιώματος αυτού του οικοπέδου. Παρότι, στη συντριπτική πλειονότητα των περιπτώσεων αυτών, οι συντελεστές δόμησης εξαντλήθηκαν εξαρχής ή μειώθηκαν αργότερα με αποτέλεσμα την αδυναμία επέκτασης της οικοδομής καθ’ ύψος, συνιδιοκτήτης επί του οικοπέδου είναι ακόμα το δημόσιο. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα, το προαναφερόμενο και άνευ αξίας ποσοστό συνιδιοκτησίας, φορολογείται στον ΕΝΦΙΑ και στις λοιπές φορολογίες κεφαλαίου ως αυτοτελές περιουσιακό στοιχείο. Για αυτόν τον λόγο οι περισσότεροι ιδιοκτήτες παραβλέπουν την δήλωση αυτών στο Κτηματολόγιο με συνέπεια αυτά να φαίνονται σήμερα ως «αγνώστου ιδιοκτήτη». Για την επίλυση αυτού του εμποδίου η ΠΟΜΙΔΑ ζητάει να δοθεί στους ιδιοκτήτες αυτούς η δυνατότητα μονομερούς κατάργησης του δικαιώματος «υψούν» στις υφιστάμενες πολυκατοικίες.


4. Άκυρες θέσεις στάθμευσης.

Ύστερα από απόφαση της Ολομέλειας του Αρείου Πάγου, κρίθηκαν ως άκυρες και αντισυνταγματικές πολλές χιλιάδες θέσεις στάθμευσης που είχαν συσταθεί ως ανεξάρτητες οριζόντιες ιδιοκτησίες στον ανοιχτό χώρο πυλωτής πολυκατοικίας. Αποτέλεσμα της δικαστικής ακύρωσης ήταν να παραμένει αδιάθετο το ποσοστό εξ αδιαιρέτου συνιδιοκτησίας επί του οικοπέδου. Κατά συνέπεια όταν ο χρήστης της θέσης δεν έχει και άλλη οριζόντια ιδιοκτησία κύριας χρήσης εντός της ίδιας πολυκατοικίας, δεν δικαιούται πλέον να κάνει αποκλειστική χρήση της θέσης στάθμευσής. Το πρόβλημα γίνεται ακόμα πιο σοβαρό σε καθεστώς λειτουργούντος Κτηματολογικού Γραφείου, καθώς το ποσοστό συνιδιοκτησίας που αντιστοιχεί στις άκυρες θέσεις θα περιέλθει στο Δημόσιο ως «αγνώστου ιδιοκτήτη». Εάν επιτραπεί στους ιδιοκτήτες χώρου κύριας χρήσης στην πολυκατοικία να προβούν σε μονομερή τροποποίησης της οριζόντιας ιδιοκτησίας τους, ενσωματώνοντας τα χιλιοστά της θέσης στάθμευσης στην ιδιοκτησία τους καθιστώντας τη ως παράρτημα αποκλειστικής χρήσης του εκάστοτε ιδιοκτήτη, τότε το πρόβλημα θα λυθεί, υποστηρίζει η ΠΟΜΙΔΑ. Κι αν δεν έχει, να μπορεί να μεταβιβάσει τη θέση αυτή ως παράρτημα αποκλειστικής χρήσης σε οποιονδήποτε ιδιοκτήτη χώρου κύριας χρήσης στο ίδιο κτίριο.


5. Η ιδιωτική χρήση μικρών κλειστών χώρων εντός της πολυκατοικίας από τους κατασκευαστές της πολυκατοικίας.

Αυτό το πρόβλημα αφορά κυρίως μικρούς χώρους όπως δώματα ή χώρους πάνω από την είσοδο των κλιμακοστασίων που ιδιοχρησιμοποιούνται αποκλειστικά από τους κατασκευαστές ακόμα και αν δεν ανήκουν σε αυτούς. Καθώς η πράξη σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας δεν τους αναγνωρίζει ούτε ως κοινόχρηστους, ούτε ως ιδιωτικούς χώρους, έχουν μετατραπεί σε αντικείμενα εκτός συναλλαγής. Καθώς η μεταβίβαση απαιτεί τη συμβολαιογραφική συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών της πολυκατοικίας, η ΠΟΜΙΔΑ προτείνει: τη θέσπιση της δυνατότητας μονομερούς τροποποίησης της σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας, είτε με μεταφορά χιλιοστών από άλλη ιδιοκτησία του ίδιου ιδιοκτήτη ή ενσωμάτωσή τους σε άλλη ιδιοκτησία του ίδιου κτιρίου ως παρακολούθημα, είτε με ανακατανομή των χιλιοστών της κύριας κατοικίας.


--
Οι εξειδικευμένοι σύμβουλοι μηχανικοί της ΚΑΡΑΝΑΣΙΟΣ - ΒΑΡΣΑΜΗ & Συνεργάτες είναι πάντα στην διάθεση σας για να σας ενημερώσουν και να σας εξυπηρετήσουν για οποιοδήποτε θέμα σας ενδιαφέρει.
Αναζητείστε τον δικό σας σύμβουλο εδώ