Πως θα γινεται η Μεταφορα του Συντελεστη Δομησης;

blog header image

Δημοσιεύθηκε στην Εφημερίδα της Κυβέρνησης η απόφαση (ΦΕΚ 3544Β/03.08.2021) του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας με την οποία καθορίζονται οι τεχνικές προδιαγραφές εκπόνησης των μελετών για τον καθορισμό Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης (Ζ.Υ.Σ.), προκειμένου να καταστεί δυνατή η ασφαλής λειτουργία του θεσμού της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης (Μ.Σ.Δ.), ως μέσου αποζημίωσης των ιδιοκτητών τα ακίνητα των οποίων εμπίπτουν στις περιπτώσεις του άρθρου 70 του ν. 4495/2017.

Η ανάγκη καθορισμού Ζ.Υ.Σ. μετά από εκπόνηση σχετικών μελετών υπαγορεύεται περαιτέρω από το γεγονός ότι ενώ η κεντρική διοίκηση και οι Οργανισμοί Τοπικής Αυτοδιοίκησης (Ο.Τ.Α.) μεριμνούν για την εφαρμογή του θεσμικού πλαισίου που απορρέει από το άρθρο 24 του Συντάγματος, έχουν παρατηρηθεί διαχρονικά μεγάλες δυσχέρειες στην αποζημίωση των ιδιοκτητών των ακινήτων προσφοράς συντελεστή δόμησης, σε συνδυασμό με την οικονομική δυσχέρεια για την καταβολή της αναλογούσας κατά περίπτωση αποζημίωσης. 

Με τις ειδικές πολεοδομικές μελέτες για τον καθορισμό Ζ.Υ.Σ. προσδιορίζονται, με πολεοδομικά κριτήρια, περιοχές εντός των διοικητικών ορίων του Δήμου οι οποίες δύνανται να λειτουργήσουν ως Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης.

Ποιες περιοχές θα δεχθούν μεταφορά συντελεστή δόμησης;

Μετά τη συλλογή και αξιολόγηση στοιχείων της περιοχής, διατυπώνονται εναλλακτικές προτάσεις για περιοχές καθορισμού Ζ.Υ.Σ.. Πιο συγκεκριμένα, έπειτα από διερεύνηση,  κατά προτεραιότητα προτιμητέες θα είναι οι περιοχές οι οποίες, με κριτήρια χρήσεων γης και υποδομών, παρουσιάζουν τα εξής χαρακτηριστικά: 

α. επιτρέπονται και επικρατούν σε αυτές χρήσεις εμπορίου, διοίκησης, γραφείων και άλλων χρήσεων πέραν της κατοικίας. Με την υλοποίηση μεταφοράς συντελεστή δόμησης στις εν λόγω περιοχές, δεν θα αυξηθεί ιδιαίτερα ο μόνιμος πληθυσμός τους, ούτε θα απαιτηθεί αύξηση στην παροχή όλων των κοινωνικών εξυπηρετήσεων, ενώ η τοπική πύκνωση - ένταση της δόμησης είναι θεμιτή. Για τις υπόψη περιπτώσεις, είναι σημαντικό να ελέγχεται η επάρκεια των υποδομών και των δικτύων της πόλης και να αξιολογείται η δυνατότητα ενίσχυσής τους, εφόσον τούτο κριθεί αναγκαίο. 

β. αποτελούν περιοχές παραγωγικών δραστηριοτήτων. 

γ. είναι περιοχές οι οποίες από θεσμοθετημένο σχεδιασμό ή στο πλαίσιο εκπονούμενου ΓΠΣ ή ΤΠΣ ή ΕΠΣ προβλέπεται να πολεοδομηθούν. Στις περιπτώσεις αυτές, μπορεί να προβλεφθεί η μεταφορά συντελεστή δόμησης πέραν του συντελεστή δόμησης (Σ.Δ.) που θα καθορίσει ως βάση η πολεοδομική μελέτη. Η πρόταση μπορεί να αφορά στη συνολική έκταση ή μόνον σε τμήματα των εντασσομένων στο σχέδιο πόλης περιοχών, κατά την εκπόνηση δε των πολεοδομικών μελετών εφαρμόζονται τα εκάστοτε ισχύοντα πολεοδομικά σταθερότυπα για τον προσαυξημένο Σ.Δ.. Η υλοποίηση της μεταφοράς θα είναι δυνατή μετά την ολοκλήρωση της διαδικασίας πολεοδόμησης της περιοχής, με την έκδοση της σχετικής διοικητικής πράξης. 

δ. είναι περιοχές αμιγούς κατοικίας, με χαμηλό Σ.Δ. και μεγάλη αρτιότητα (και κατά συνέπεια με πολύ χαμηλή πυκνότητα). Η πρόταση για καθορισμό Ζ.Υ.Σ. στο σύνολο ή σε τμήμα της περιοχής διαμορφώνεται, εφόσον τεκμηριώνεται παράλληλα ότι ο αυξημένος Σ.Δ. δεν υποβαθμίζει την ποιότητα ζωής των κατοίκων της Πολεοδομικής Ενότητας, η δε πληθυσμιακή προσαύξηση καλύπτεται από την προσφορά κοινωνικού εξοπλισμού.  

ε. αποτελεί περιοχή ανάπλασης, σύμφωνα με τα άρθρα 8 έως 17 του ν. 2508/1997 (ΦΕΚ Α’ 124), όπως ισχύει, ανάλογα με τον επιδιωκόμενο σκοπό της ανάπλασης. 

Για όλες τις ανωτέρω περιπτώσεις (α - ε), ιδιαιτέρως βαρύνουσα παράμετρος αξιολόγησης είναι η εξυπηρέτηση της διερευνώμενης περιοχής από Μέσα Μαζικής Μεταφοράς, πρωτίστως σταθερής τροχιάς, ή και πρόσβασης μέσω του βασικού οδικού δικτύου

Σημειώνεται ότι, σε όλες τις περιπτώσεις, ελέγχεται η επάρκεια των εγκεκριμένων με το ρυμοτομικό σχέδιο κοινόχρηστων και κοινωφελών χώρων για το συνολικό πληθυσμό της πολεοδομικής ενότητας στην οποία εμπίπτει η προτεινόμενη Ζ.Υ.Σ., μετά την αναμενόμενη πληθυσμιακή αύξηση που θα επιφέρει η μεταφορά του συντελεστή δόμησης. Ο έλεγχος αυτός διενεργείται με τα εκάστοτε ισχύοντα πολεοδομικά σταθερότυπα. 

Σε περίπτωση ανεπάρκειας των εγκεκριμένων κοινοχρήστων και κοινωφελών χώρων, η διερεύνηση για τις προτάσεις καθορισμού Ζ.Υ.Σ. είναι σκόπιμο να κατευθύνεται προς περιοχές μικτών κυρίως χρήσεων (όπως γενική κατοικία, πολεοδομικό κέντρο, βιομηχανικές και βιοτεχνικές περιοχές), στις οποίες δεν αναμένεται διαφοροποίηση των αναγκών σε κοινόχρηστους και κοινωφελής χώρους, δεδομένου ότι αύξηση του Σ.Δ. σε αυτές αντιστοιχεί κατά κανόνα σε μικρή αύξηση του μόνιμου πληθυσμού. Εναλλακτικά, εάν βάσει των κατευθύνσεων και κριτήριων χρήσεων γης και υποδομών που προαναφέρθηκαν μια περιοχή αξιολογείται ως ιδιαιτέρως πρόσφορη για καθορισμό Ζ.Υ.Σ, πλην όμως διαπιστώνεται ανεπάρκεια των εγκεκριμένων κοινοχρήστων και κοινωφελών χώρων σε αυτήν, είναι δυνατόν στο πλαίσιο της ειδικής πολεοδομικής μελέτης Ζ.Υ.Σ., να καθορίζονται πρόσθετοι κοινόχρηστοι ή κοινωφελείς χώροι προς κάλυψη των αυξημένων αναγκών που διαμορφώνονται από την προσαύξηση του Σ.Δ.. Με την έκδοση του σχετικού π.δ. έγκρισης της Ζ.Υ.Σ., τα εν λόγω ακίνητα καθίστανται αυτοδικαίως «ακίνητα προσφοράς συντελεστή δόμησης» της παρ. α του άρθρου 70 του ν. 4495/2017. Στις περιπτώσεις αυτές, η τροποποίηση του ρυμοτομικού σχεδίου για την προσαρμογή του όσον αφορά στον καθορισμό κοινοχρήστου ή κοινωφελούς χώρου σύμφωνα με τη μελέτη καθορισμού Ζ.Υ.Σ., δύναται να προωθείται ταυτόχρονα με την έγκριση της Ζ.Υ.Σ.. 

Πέραν των ανωτέρω, στην αξιολόγηση των περιοχών που θα δεχθούν μεταφορά συντελεστή δόμησης, θα ληφθούν υπόψη τα ακόλουθα: 

α. για όλες τις εναλλακτικές προτάσεις Ζ.Υ.Σ. ελέγχεται και αξιολογείται η εξυπηρέτησή τους από τις υφιστάμενες ή τις προβλεπόμενες υποδομές και τα δίκτυα. 

β. είναι δυνατόν να προταθεί η μεταφορά Σ.Δ. και σε γραμμική μορφή, ήτοι σε οικόπεδα έχοντα πρόσωπο επί συγκεκριμένης οδού, μονόπλευρα ή αμφίπλευρα. 

γ. στις υπό διερεύνηση ζώνες, αξιολογούνται οι δυνατότητες υλοποίησης δράσεων περιβαλλοντικής και πολεοδομικής εξισορρόπησης κατά την παρ. 4 του άρθρου 75 και το άρθρο 76 του ν. 4495/2017. 

δ. η προσαύξηση του Σ.Δ. στις Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης είναι ανεξάρτητη και δεν επηρεάζει τον Μέσο Συντελεστή Δόμησης που προβλέπεται από ισχύοντα ΓΠΣ/ΣΧΟΟΑΠ/ΤΠΣ/ΕΠΣ για τις Πολεοδομικές Ενότητες στις οποίες οι Ζώνες αυτές εμπίπτουν.

 
Αναλυτικά το σχετικό ΦΕΚ εδώ

--
Οι εξειδικευμένοι σύμβουλοι μηχανικοί της ΚΑΡΑΝΑΣΙΟΣ - ΒΑΡΣΑΜΗ & Συνεργάτες  είναι πάντα στην διάθεση σας για να σας ενημερώσουν και να σας εξυπηρετήσουν για οποιοδήποτε θέμα σας ενδιαφέρει.

Αναζητείστε τον δικό σας σύμβουλο εδώ


Δακούκη Αναστασία
Διπλ. Αρχιτέκτων Μηχανικός ΠΘ, Msc
Τμήμα Έκδοσης Οικοδομικών Αδειών
Τηλ: 2310555151, 2310555707
6976903152