Το Υπουργείο Περιβάλλοντος εργάζεται εδώ και τρία χρόνια για μια νέα νομοθετική ρύθμιση που θα επιτρέπει την τακτοποίηση μεγάλων αυθαιρέτων, τα οποία ανήκουν στην κατηγορία 5. Παρά την πρόσφατη προσπάθεια να ενσωματωθεί αυτή η δυνατότητα στο νόμο 5106/2024, η προσπάθεια συνάντησε αντιδράσεις από το Συμβούλιο της Επικρατείας, με αποτέλεσμα να περιοριστεί η νομοθεσία στην καταστολή της αυθαίρετης δόμησης χωρίς να περιλαμβάνει πρόνοιες για τακτοποίηση.

Η επαναφορά της δυνατότητας τακτοποίησης για τα αυθαίρετα της κατηγορίας 5 είναι ζωτικής σημασίας, δεδομένου ότι από το 2020 οι μεταβιβάσεις χιλιάδων ακινήτων έχουν σταματήσει. Πολλές ξενοδοχειακές μονάδες, λόγω των αυθαιρεσιών τους, δεν μπορούν να ενταχθούν σε αναπτυξιακά προγράμματα, γεγονός που αναστέλλει την ανάπτυξή τους. Παράλληλα, οι ιδιοκτήτες αυθαιρέτων βρίσκονται αντιμέτωποι με υψηλά πρόστιμα επειδή δεν τα τακτοποίησαν εγκαίρως.

Με το πέρας της προθεσμίας για την τακτοποίηση αυθαιρέτων της κατηγορίας 5, ήτοι την 30 Σεπτεμβρίου 2020, δόθηκε η δυνατότητα δηλώσεων μόνο υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, όπως η απόκτηση του ακινήτου μέσω πλειστηριασμού, κληρονομιάς ή leasing, ή αν βρίσκεται σε περιοχή που κηρύχθηκε σε κατάσταση έκτακτης ανάγκης το 2020.

Προϋποθέσεις για την επαναφορά της κατηγορίας 5

Η κύρια δυσκολία στην επαναφορά της τακτοποίησης των αυθαιρέτων κατηγορίας 5 είναι η σταθερή στάση του Συμβουλίου της Επικρατείας, το οποίο απαιτεί την κατεδάφιση των αυθαιρέτων που ανεγέρθηκαν μετά την 1η Ιανουαρίου 2024 πριν εξεταστεί οποιαδήποτε νέα νομοθεσία για τακτοποίηση. Το ΣτΕ έχει επισημάνει ότι πρέπει να εφαρμοστούν οι νόμοι που αφορούν την κατεδάφιση των αυθαιρέτων που ανεγέρθηκαν από το 2011 έως το 2023.

Ένα ακόμα προαπαιτούμενο είναι η ολοκλήρωση του συστήματος παρακολούθησης του δομημένου περιβάλλοντος, το οποίο θα επιτρέψει τον ακριβή εντοπισμό των αυθαιρέτων που δεν έχουν τακτοποιηθεί. Έτσι, οι αρμόδιες αρχές θα γνωρίζουν αν τα αυθαίρετα που θα δηλωθούν έχουν ανεγερθεί πριν το 2011, όπως ορίζει η νομοθεσία. Το ζήτημα αυτό αφορά κυρίως περιοχές με έντονη τουριστική ανάπτυξη, όπως η Μύκονος, η Πάρος και η Σκιάθος, όπου συχνά δηλώνονται αυθαίρετα ως προγενέστερα του 2011, ενώ στην πραγματικότητα ανεγέρθηκαν αργότερα.

Μία τρίτη προϋπόθεση αφορά τη δημιουργία της Ψηφιακής Τράπεζας Γης και Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης, όπου θα καταχωρούνται οι τίτλοι μεταφοράς συντελεστή δόμησης, προσφέροντας ένα νέο εργαλείο διαχείρισης του συντελεστή με βάση το νέο πολεοδομικό πλαίσιο.

Τακτοποίηση αυθαιρέτων κατηγορίας 5 και εξαιρέσεις από κατεδάφιση

Οι ιδιοκτήτες αυθαιρέτων της κατηγορίας 5 που θα τα δηλώσουν, καθώς και όσοι τακτοποίησαν τα ακίνητά τους σύμφωνα με τους προηγούμενους νόμους (ν. 4178/2013 και ν. 4495/2017), θα εξαιρεθούν από την κατεδάφιση για 30 χρόνια. Ωστόσο, για να νομιμοποιηθούν πλήρως, θα πρέπει να αγοράσουν τον αντίστοιχο συντελεστή δόμησης, μόλις ολοκληρωθεί ο πολεοδομικός σχεδιασμός.

Η νομοθετική πρόβλεψη θα καλύπτει αυθαίρετα που χτίστηκαν πριν τις 28 Ιουλίου 2011, με τον έλεγχο των αιτήσεων να γίνεται όχι από την Πολεοδομία, αλλά από ιδιώτες μηχανικούς. Ο έλεγχος θα αφορά το σύνολο των υποθέσεων, όχι δειγματοληπτικά, και εφόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις, θα ακολουθείται η διαδικασία οριστικής τακτοποίησης, με την καταβολή των απαιτούμενων προστίμων. Αυτά τα πρόστιμα θα υπολογίζονται κατά αναλογία με προηγούμενες ρυθμίσεις και θα υπάρχει δυνατότητα καταβολής σε δόσεις, με έκπτωση για εφάπαξ πληρωμή.

Ψηφιακή τράπεζα γης

Η Ψηφιακή τράπεζα γης είναι ένας μηχανισμός που επιτρέπει τη μεταφορά συντελεστή δόμησης από ακίνητα προσφοράς σε ακίνητα υποδοχής. Οι ιδιοκτήτες που επιθυμούν να αγοράσουν συντελεστή δόμησης θα μπορούν να το κάνουν μέσω της πλατφόρμας, ενώ τα έσοδα από αυτές τις συναλλαγές θα καταλήγουν στο Πράσινο Ταμείο, το οποίο θα τα διαχειρίζεται για περιβαλλοντικές δράσεις και ρυμοτομικές απαλλοτριώσεις.

Στην Ψηφιακή Τράπεζα Γης εισφέρουν συντελεστή δόμησης διάφοροι ιδιοκτήτες και φορείς που διαθέτουν ακίνητα με περιορισμούς ή αχρησιμοποίητες εκτάσεις, όπως διατηρητέα κτίρια, ακίνητα οικοδομικών συνεταιρισμών σε δασικές περιοχές, παλιά δημόσια κτίρια, στρατόπεδα και άλλες δημόσιες εκτάσεις που δεν αξιοποιούνται.

Συμπληρωματικό περιβαλλοντικό τέλος

Ένα επιπλέον περιβαλλοντικό τέλος θα επιβαρύνει τα αυθαίρετα μετά την τακτοποίησή τους. Αυτό το τέλος θα καταβάλλεται στην Ψηφιακή τράπεζα γης και θα αφορά την αγορά συντελεστή δόμησης. Το ποσό θα διατίθεται για την περιβαλλοντική αποκατάσταση των περιοχών και την ολοκλήρωση του πολεοδομικού σχεδιασμού.

Με την ολοκλήρωση αυτών των διαδικασιών, οι ιδιοκτήτες των αυθαιρέτων κατηγορίας 5 θα μπορέσουν να διασφαλίσουν τη νομιμοποίηση των ακινήτων τους, ενώ παράλληλα θα εξασφαλιστεί η συμμόρφωση με τις απαιτήσεις περιβαλλοντικής αποκατάστασης και πολεοδομικού σχεδιασμού.

Επικοινωνήστε μαζί μας

Για περισσότερες λεπτομέρειες επικοινωνήστε με την εξειδικευμένη ομάδα συμβούλων μηχανικών της ΚΑΡΑΝΑΣΙΟΣ - ΒΑΡΣΑΜΗ & Συνεργάτες.