Η Έγκριση Εργασιών Δόμησης Μικρής Κλίμακας (Ε.Ε.Δ.Μ.Κ.), όπως προβλέπεται από τον Νόμο 4495/2017 (άρθρο 29) και τις μεταγενέστερες Υπουργικές Αποφάσεις, αποτελεί διοικητική πράξη που επιτρέπει την εκτέλεση συγκεκριμένων οικοδομικών εργασιών χωρίς την έκδοση πλήρους Οικοδομικής Άδειας, με συνολικό προϋπολογισμό που δεν υπερβαίνει τις 25.000€.

Δεν πρόκειται για «χαλαρή διαδικασία», αλλά για διοικητική έγκριση με τεχνική τεκμηρίωση, υπεύθυνες δηλώσεις και έλεγχο πολεοδομικής νομιμότητας.

Η υποβολή πραγματοποιείται αποκλειστικά μέσω της πλατφόρμας e-Άδειες, με ευθύνη του εξουσιοδοτημένου από τον ιδιοκτήτη μηχανικού.

1. Βασικά Κριτήρια Υπαγωγής στο άρθρο 29 του Ν.4495/2017

Μία οικοδομική εργασία υπάγεται σε έκδοση Ε.Ε.Δ.Μ.Κ. όταν:

• Δεν μεταβάλλει τη δόμηση, την κάλυψη ή τον όγκο
• Δεν επηρεάζει τον φέροντα οργανισμό
• Δεν εμπίπτει στις περιπτώσεις πλήρους άδειας του άρθρου 28 Ν.4495/17
• Δεν μπορεί να θεωρηθεί εργασία του άρθρου 30

Η ορθή κατηγοριοποίηση αποτελεί ευθύνη του εξουσιοδοτημένου μηχανικού.

2. Κατηγορίες Εργασιών που Απαιτούν Άδεια Μικρής Κλίμακας

Α. Επεμβάσεις σε Όψεις και Κέλυφος

• Εξωτερική θερμομόνωση (θερμοπρόσοψη)
• Αντικατάσταση κουφωμάτων με μεταβολή διαστάσεων ή όψης
• Επισκευή ή αντικατάσταση στέγης
• Χρήση ικριωμάτων
• Τοποθέτηση σκιάστρων/περγκολών
• Τοποθέτηση φωτοβολταϊκών σε στέγη (όπου δεν απαιτείται άδεια δόμησης)

Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται σε:

• Παραδοσιακούς οικισμούς
• Διατηρητέα κτίρια
• Περιοχές με ειδικούς μορφολογικούς περιορισμούς

Ενδέχεται να απαιτούνται επιπλέον εγκρίσεις από αρμόδιες Υπηρεσίες όπως το Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής.

Β. Διαμορφώσεις Περιβάλλοντος Χώρου

• Περιφράξεις & αυλόπορτες
• Διαμορφώσεις δαπέδων
• Κατασκευή πέργκολας
• Υπαίθριες διαμορφώσεις χωρίς αύξηση δόμησης

Γ. Εσωτερικές Διαρρυθμίσεις

• Καθαίρεση μη φερόντων στοιχείων
• Αλλαγή εσωτερικής διάταξης των χώρων
• Τροποποιήσεις Η/Μ εγκαταστάσεων που επηρεάζουν σχέδια κάτοψης

Αν υπάρξει επέμβαση σε φέροντα οργανισμό → απαιτείται άδεια δόμησης και στατική μελέτη.

3. Περιπτώσεις που Δημιουργούν Συχνά Λάθη

Απαραίτητη προϋπόθεση για την έκδοση Ε.Ε.Δ.Μ.Κ. είναι η πολεοδομική νομιμότητα του ακινήτου στο οποίο πρόκειται να εκδοθεί.

Λανθασμένη Υπαγωγή Αυθαιρέτων ή Εκτέλεση Εργασιών Χωρίς Πολεοδομική Άδεια

Πολλοί ιδιοκτήτες θεωρούν λανθασμένα ότι:

• Η αντικατάσταση κουφωμάτων δεν χρειάζεται άδεια
• Η θερμοπρόσοψη είναι «απλή εργασία»
• Η πέργκολα δεν ελέγχεται

Σε πολλές περιπτώσεις, όμως, απαιτείται Ε.Ε.Δ.Μ.Κ., ειδικά όταν επηρεάζεται η όψη.

 

4. Διαδικασία & Τεχνικός Φάκελος

Ο φάκελος περιλαμβάνει ενδεικτικά:

• Τεχνική Έκθεση
• Τοπογραφικό (όπου απαιτείται)
• Αρχιτεκτονικά σχέδια
• Υπεύθυνες δηλώσεις μηχανικών της ομάδας έργου
• Συναίνεση συνιδιοκτητών (όπου απαιτείται)

Η ισχύς της άδειας είναι 12 μήνες, με δυνατότητα παράτασης για επιπλέον 12.

Συσχέτιση με την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου

Σε μεταβίβαση, οι εργασίες πρέπει:

• Να έχουν εκτελεστεί νόμιμα
• Να έχουν δηλωθεί ορθά σε πιθανή υπαγωγή αυθαιρέτων
• Να συμφωνούν με τα εγκεκριμένα σχέδια πολεοδομικής νομιμότητας

Μη αδειοδοτημένη εργασία μπορεί να χαρακτηριστεί αυθαίρετη.

Συνδυασμός με Προγράμματα Ενεργειακής Αναβάθμισης

Σε επιδοτούμενα προγράμματα:

• Απαιτείται πλήρης νομιμότητα
• Η απουσία Ε.Ε.Δ.Μ.Κ. μπορεί να οδηγήσει σε απόρριψη δαπάνης

5. Πότε Απαιτείται Έκδοση Οικοδομικής Άδειας

Η Ε.Ε.Δ.Μ.Κ. δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί όταν:

• Υπάρχει αλλαγή χρήσης με εκτεταμένες αρχιτεκτονικές και στατικές επεμβάσεις
• Γίνεται προσθήκη κατ’ επέκταση ή καθ’ ύψος
• Υπάρχει στατική επέμβαση
• Μεταβάλλονται πολεοδομικά μεγέθη

Σε αυτές τις περιπτώσεις απαιτείται έκδοση Οικοδομικής Άδειας.

Συμπέρασμα για Ιδιοκτήτες & Επενδυτές

Η Άδεια Μικρής Κλίμακας δεν είναι «τυπική διαδικασία», αλλά κρίσιμο στάδιο συμμόρφωσης με το πολεοδομικό πλαίσιο. Aπαιτεί τεχνική αξιολόγηση, ερμηνεία της νομοθεσίας και εμπειρία σε πολεοδομικά ζητήματα.

Η σωστή αξιολόγηση πριν την έναρξη εργασιών:

✔ Διασφαλίζει νομιμότητα
✔ Αποτρέπει πρόστιμα
✔ Προστατεύει τη μελλοντική μεταβίβαση
✔ Διασφαλίζει την επιλεξιμότητα επιδοτήσεων

Για επενδυτικά ή εμπορικά ακίνητα, η εσφαλμένη κατηγοριοποίηση μπορεί να έχει σημαντικό οικονομικό κόστος.

Στην Καρανάσιος – Βαρσάμη & Συνεργάτες παρέχουμε ολοκληρωμένο έλεγχο αδειοδότησης, τεχνική τεκμηρίωση και υποστήριξη έκδοσης Ε.Ε.Δ.Μ.Κ. μέσω του συστήματος e-Άδειες, διασφαλίζοντας πλήρη συμμόρφωση με το ισχύον θεσμικό πλαίσιο.